Immobilienfonds: Keine persönliche Haftung von treuhänderisch beteiligten GbR-Anlegern

Die Anleger zeichneten im Jahr 1992 eine Beteiligung an einem Immobilienfonds in Form einer GbR. Gleichzeitig beauftragten und bevollmächtigten sie die Treuhänderin damit, den wirtschaftlichen Beitritt der Anleger zu der Fondsgesellschaft zu bewirken. Insbesondere war die Treuhänderin bevollmächtigt, entsprechende Darlehensverträge abzuschließen.

Die Treuhänderin schloss namens der Fondsgesellschaft mehrere Darlehensverträge mit der Bank. Die Miet- und Garantiezahlungen aus dem Fonds flossen schließlich an die Bank und wurden anteilig auf die von den Anlegern vermeintlich geschuldeten Zins- und Tilgungsleistungen verrechnet. Der übrige Teil wurde von der Bank unmittelbar von den jeweiligen Konten der Anleger eingezogen. Die Mietgarantin des Immobilienfonds fiel in Insolvenz. Die Anleger tilgten daraufhin das Darlehen vorzeitig und zahlten einen Betrag von ca. 92.000,00 €. Später erklärten die Anleger den Widerruf der Darlehensverträge und verklagten die Bank auf Rückzahlung der aus Eigenmitteln auf das Darlehen erbrachten Zahlungen sowie des Ablösebetrages in Höhe von 92.000,00 € gegen Rückgabe ihrer Beteiligung.

Das Berufungsgericht wies die Klage ab. Auch wenn die Bank den Darlehensvertrag nicht mit den einzelnen Anlegern als Darlehensnehmern, sondern mit der Fondsgesellschaft geschlossen habe, würden die Anleger für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft persönlich haften (§ 128 HGB analog), weil sie als vollwertige Gesellschafter beigetreten seien.

Dieser Ansicht erteilte der Bundesgerichtshof (BGH) eine deutliche Absage. Die persönlichen Haftungsvorschriften würden nicht für Treugeber-Gesellschafter einer GbR geltend. Anleger, die nicht selbst Vollgesellschafter werden, sondern für die nur durch einen Gesellschafter der Geschäftsteil treuhänderisch gehalten wird, haften nicht persönlich.

Indizien dafür, dass die Anleger nicht als Vollgesellschafter angesehen werden, würden sich zum einen aus dem Prospekt ergeben, in dem eine Wahlmöglichkeit zwischen einer wie hier nur wirtschaftlichen Beteiligung und einem unmittelbaren Beitritt vorgesehen war. Zum anderen ergäbe sich aus dem Zeichnungsschein selbst deutlich, dass nur der „wirtschaftliche Beitritt“ bewirkt werden sollte. Überdies enthielt der Gesellschaftsvertrag den Hinweis, dass die Treuhänderin beteiligt sei, „um für die einzelnen Treugeber die Gesellschaftsanteile zu halten“. Damit sei hinreichend klargestellt, dass die Anleger zu keinem Zeitpunkt unmittelbare Gesellschafter geworden sind, so dass eine persönliche Haftung der Anleger für Gesellschaftsschulden ausscheide.

Stellungnahme der Kanzlei Göddecke

Da lediglich treuhänderisch beteiligte Anleger bei entsprechenden Indizien nicht persönlich für Gesellschaftsschulden haften, sollten sie eine etwaige Inanspruchnahme durch Banken oder Fondsgesellschaften genau überprüfen. Die KANZLEI GÖDDECKE berät Sie gern.

Quelle: Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 21.04.2009, Az.: XI ZR 148/08

13. Oktober 2009 (Rechtsanwältin Uta Wichering)